Met name bij de aankoop of de financiering van vastgoed is het raadzaam dat de (beoogde) koper of financier vóór de aankoop of verstrekking van de financiering een gedegen due diligence onderzoek naar het betreffende vastgoed doet. Doel van dit onderzoek is om een zo compleet mogelijk beeld te krijgen van de relevante aspecten van het vastgoed. Zo kan worden beoordeeld of het vastgoed voldoet aan de eisen die daaraan worden gesteld.
De Engelse term van een dergelijk onderzoek is ‘due diligence’ (letterlijk “gepaste zorgvuldigheid”), wat kort gezegd inhoudt dat de kandidaat-koper of –financier zijn ‘huiswerk doe’. Dit moet voorkomen dat deze partij na de verkrijging van het vastgoed of het uitlenen van een geldbedrag voor onaangename verrassingen komt te staan.
Due diligence-onderzoek
In het due diligence-onderzoek onderzoeken deskundigen het vastgoed onder meer op milieukundige, financiële en bouwtechnische aspecten. Daarnaast vindt er ook een juridisch onderzoek plaats. Dit juridische onderzoek spitst zich doorgaans toe op het onderzoek naar de rechten en verplichtingen die met de eigendom van het vastgoed samenhangen. Dit wordt ook wel een zogenaamd “titelonderzoek”, naar de huurder(s) van het vastgoed genoemd. De inhoud van die huurovereenkomst(en), en naar de publiekrechtelijke aspecten van het vastgoed (o.a. conformiteit met het bestemmingsplan, de beschikking over benodigde vergunningen en voldoen aan meldingsplichten).
Wie voert het onderzoek uit?
Doorgaans wordt het due diligence-onderzoek uitgevoerd door verschillende deskundigen. Financieel deskundigen en fiscalisten zullen doorgaans bij het financiële gedeelte van het onderzoek zijn betrokken, technische experts bij de (bouw)technische aspecten en (gespecialiseerde) advocaten bij de juridische aspecten van het vastgoed. Bij meer omvangrijke transacties wordt de verkoper van het vastgoed of de aanvrager van de financiering ook bijgestaan door een team van dergelijke specialisten, dat de kandidaat-koper of –financier van de verzochte informatie kan voorzien.
Het due diligence-rapport
De bevindingen van het onderzoek worden vastgelegd in een rapport. Dit rapport kan worden gebruikt voor overleg met de verkoper of de aanvrager van de financiering. Daar waar door het due diligence-onderzoek onduidelijkheden, onregelmatigheden of risico’s voor de kandidaat-koper of de financier zijn geconstateerd, wordt in overleg tussen partijen bezien hoe hiermee wordt omgegaan. De afspraken die partijen hierover maken, worden vervolgens vastgelegd in de koopovereenkomst of de leningsovereenkomst. De uitkomsten van het onderzoek kunnen dus (grote financiële) invloed hebben op de onderhandelingen die partijen voeren en op de definitieve afspraken die zij maken. In sommige gevallen kunnen deze uitkomsten er zelfs toe leiden dat een kandidaat-koper of –financier van de voorgenomen transactie afziet.
Is due diligence verplicht?
Het doen van een due diligence-onderzoek is niet verplicht. Om niet met onaangename verrassingen te worden geconfronteerd is het voor kandidaat-kopers en –financiers echter wel raadzaam om een due diligence-onderzoek te doen.
Vragen?
Lasse van Waegeningh, onze advocaat op het gebied van vastgoed, helpt u graag. Neem nu contact met ons op.
