HUURRECHT
Het huurrecht dat van toepassing is op vastgoed is een behoorlijk ingewikkeld onderdeel van ons recht. Zo is op verschillend vastgoed verschillend huurrecht van toepassing en hebben deze verschillende regels ieder hun eigen bijzonderheden. Daar komt bij dat er dagelijks rechterlijke uitspraken worden gedaan die verband houden met huurrecht en die de verschillende regelgeving nader invullen of preciseren. Bent u betrokken bij een huurrechtelijke kwestie? Dan is het van groot belang dat u volledig op de hoogte bent van uw rechten en verplichtingen en de mogelijkheden die u heeft. Ons kantoor biedt u daarin de benodigde juridische bijstand. Wij staan zowel verhuurders als huurders van detailhandels-/bedrijfsruimten, hotel-/horecaruimten, leisure/vakantieparken, industrieel en logistiek vastgoed, distributiecentra, opslagruimten en kantoren bij.
HUUROVEREENKOMST
Partijen leggen hun afspraken over de (ver)huur van commercieel vastgoed doorgaans vast in een schriftelijke huurovereenkomst. Bij meer omvangrijke huurtransacties wordt die huurovereenkomst meestal voorafgegaan door een huuraanbieding. Vervolgens volgt een intentieovereenkomst (met vaak benamingen als Letter of Intent (LOI) en Head of Terms (HoT’s).
De praktijk in de vastgoedmarkt is gebruikmaking van niet-actuele, gestandaardiseerde model-huurovereenkomsten voor het vastleggen van de definitieve huurafspraken. Dit doet zelden recht aan de belangen van partijen en houdt vaak geen rekening met de specifieke, unieke positie die u als verhuurder of als huurder heeft. Dat betekent dat het onderhandelen over en het opstellen van een huurovereenkomst, maatwerk vereist. Dit is des te belangrijker nu de betrokken partijen een langdurige zakelijke relatie aangaan en zoveel mogelijk moeten voorkomen dat zij tijdens die relatie voor onaangename verrassingen komen te staan. Duidelijk vastgelegde afspraken zijn eveneens essentieel om een juridisch geschil zoveel als mogelijk te vermijden.
AFDWINGING VAN (VER)HUURVERPLICHTINGEN
Gelukkig hebben en houden de meeste partijen bij een huurovereenkomst een goede zakelijke relatie met elkaar. Helaas komen huurgeschillen ook voor en is het risico daarop niet bij voorbaat uit te sluiten. Ingeval van een (dreigend) conflict is het zaak dat u tijdig wordt bijgestaan door een specialist teneinde het conflict op te lossen op de wijze waarmee u het beste bent gediend. Hierbij heeft een oplossing buiten de rechter om vanzelfsprekend de voorkeur, maar is een gang naar de rechter soms onvermijdelijk. Indien nodig kunnen voorafgaand daaraan al rechtsmaatregelen worden genomen (bijvoorbeeld beslaglegging). Ons kantoor kan u bijstaan bij het afdwingen van de nakoming door uw huurder of verhuurder van zijn verplichtingen of juist bij het voeren van verweer hiertegen.
CONTRACTOVERNAME, INDEPLAATSSTELLING, ONDERHUUR, HUURPRIJSWIJZIGING, RENOVATIE
Gedurende de huurovereenkomst kunnen er, al dan niet wegens een veranderde situatie van één der partijen, wijzigingen in de zakelijke relatie gewenst zijn. Zo kan een verhuurder of huurder de huur tussentijds willen beëindigen of de huurprijs willen aanpassen, de verhuurder het gehuurde willen renoveren en de huurder zijn bedrijf willen overdragen of met een onderhuurder willen contracteren. Voor het doorvoeren van deze wijzigingen zijn doorgaans onderhandelingen en vervolgens aanvullende contractdocumentatie vereist. De daarin vastgelegde afspraken moeten uiteraard uw belangen als verhuurder of huurder maximaal dienen, geen onnodige risico’s bij u laten rusten of ‘open eindjes’ kennen. Onze gespecialiseerde vastgoed advocaat draagt hier zorg voor.
HUURBEËINDIGING
Anders dan veel mensen denken eindigt het gebruik van commercieel vastgoed op grond van een huurovereenkomst doorgaans niet met een simpele huuropzegging. U dient er als verhuurder op bedacht te zijn dat de huurder uit hoofde van de wet doorgaans huur- of ontruimingsbescherming kan genieten indien de verhuurder de huurrelatie wenst te beëindigen en als huurder dat de verhuurder in zo’n geval aan meerdere wettelijke vereisten moet voldoen. Zeker ingeval van voorgenomen huurbeëindigingen voor locaties die aan verschillende huurders zijn verhuurd (winkelcentra, kantoorcomplexen e.d.) vergt dit voor u als verhuurder kennis van zaken en een gedegen planning en strategie. Voor u als huurder vergt een dergelijke situatie kennis van de rechten die u in zo’n geval heeft. Wij staan zowel verhuurders als huurders bij in dergelijke (complexe) beëindigingstrajecten en eventuele procedures tot huurbeëindiging.
DUE DILIGENCE
Tijdens een huurovereenkomst kan de wens of noodzaak ontstaan om de in het gehuurde geëxploiteerde onderneming of de exploiterende partij over te dragen, bijvoorbeeld door een activa-passiva-transactie of een overdracht van de aandelen in huurder. Om niet voor verrassingen te komen te staan, is het zowel voor de overdragende als de overnemende partij essentieel dat duidelijk is of hier een mogelijkheid voor is en welke rechten en verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst eventueel zullen worden overgenomen. Dit vereist een gedegen Due Diligence onderzoek naar alle rechten en verplichtingen die met de huurovereenkomst samenhangen, dat ons kantoor voor u kan uitvoeren.
U kunt ons inschakelen voor onder meer:
- Geschillen en procedures
- Onderhandelen over en opstellen van huurovereenkomsten en andere contracten: o.a. huuraanbiedingen, voorovereenkomsten, garanties, vaststellingsovereenkomsten, beëindigingsovereenkomsten
- Afdwinging van (ver)huurverplichtingen: o.a. betaling, onderhoud, gebreken, servicekosten, exploitatie, aansprakelijkheid voor schade
- Contractovernames, indeplaatsstellingen, huurprijswijziging, renovaties
- Huuropzeggingen en huurbeëindigingen (in en buiten rechte en ook bij complexere herontwikkelingen) en ontruimingsbescherming
- Incasso en beslaglegging
- Faillissement van verhuurder of huurder
- Due diligence-onderzoek naar bestaande of toekomstige huurrelaties
VRAGEN OVER HUUROVEREENKOMSTEN
Heeft u vragen over het huurrecht voor commercieel vastgoed? Onze vastgoedadvocaat Lasse van Waegeningh staat u graag te woord.
