INDEPLAATSSTELLING MET VVWA
Als u uw onderneming verkoopt en uw huurcontract nog een tijdje doorloopt is er de mogelijkheid van indeplaatsstelling. Maar wat is indeplaatstelling precies? En wat zijn de voorwaarden en uitgangspunten? Wij helpen u graag op weg.
Wat is een indeplaatsstelling?
Indeplaatsstelling betekent dat met het oog op een bedrijfsovername de nieuwe eigenaar van het bedrijf de positie van de oude, verkopende eigenaar van het bedrijf onder de huurovereenkomst mag overnemen. De nieuwe eigenaar wordt dus als nieuwe huurder ‘in de plaats wordt gesteld’. Deze wettelijke mogelijkheid bestaat uitsluitend voor de overdracht van een kleinhandelsbedrijf (winkel/detailhandel), een restaurant-, café- of hotelbedrijf, een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf.
Een huurder mag het bedrijf dat hij in het gehuurde exploiteert overdragen en kan de verhuurder, via een machtiging van de kantonrechter, zelfs dwingen om de nieuwe eigenaar van het bedrijf als huurder in het pand te accepteren op dezelfde huurvoorwaarden. Zo kan de onderneming in zijn geheel, met inbegrip van de positie van huurder, worden verkocht. Dit leidt ertoe dat de met de oorspronkelijke huurder overeengekomen huurprijs, huurtermijnen en alle andere door de overdragende ondernemer gemaakte huurafspraken in stand blijven. Omdat een indeplaatsstelling daarmee inbreuk maakt op de contractsvrijheid van de verhuurder – deze kan immers tegen zijn zin worden geconfronteerd met een nieuwe huurder – is een indeplaatstelling uitsluitend mogelijk indien aan een aantal voorwaarden is voldaan. Wij helpen u graag bij dit soort complexe juridische trajecten.
Wetsartikel indeplaatsstelling
Indeplaatsstelling wordt geregeld in art. 7:307, lid 1 BW:
“Indien overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf gewenst wordt, kan de huurder vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen.”
Bereid een indeplaatsstelling gedegen voor
Het is belangrijk om een indeplaatsstelling goed voor te bereiden. Betrek de verhuurder dus in een vroegtijdig stadium bij uw verkoopplannen. Neem daarbij ook direct de bezwaren mee die een verhuurder tegen een overdracht van het huurcontract aan de beoogde nieuwe huurder zou kunnen hebben. Niemand zit namelijk te wachten op een langdurig juridisch traject.
Wel instemming van de verhuurder voor een overdracht van het huurcontract: waar moet u op letten?
Wanneer de verhuurder meewerkt aan de overname van het huurcontract dan werkt het anders en is een machtiging van de kantonrechter voor indeplaatstelling niet nodig. Zowel u, de nieuwe huurder en de verhuurder moeten goed opletten bij het opstellen van de overeenkomst waarbij de overname van de positie van huurder wordt geregeld. Aangezien de nieuwe huurder alle voorwaarden en lopende afspraken overneemt, moeten beide partijen er zeker van zijn dat alle afspraken bekend zijn en dat de nieuwe huurder dus overal van op de hoogte is. Tevens is het van belang dat de huurrelatie tussen de vertrekkende huurder en de verhuurder goed en finaal wordt afgewikkeld.
Wat moet u doen als de verhuurder niet meewerkt?
Wil de verhuurder niet meewerken aan de overname van het huurcontract door de beoogde koper van uw onderneming? Dan kunt u als oorspronkelijk huurder bij de kantonrechter dus vorderen dat u gemachtigd wordt om de nieuwe huurder in uw plaats als huurder te stellen. Het moet aantoonbaar zijn dat u aan de voorwaarden voor indeplaatsstelling voldoet.
Wij adviseren u om deze procedure zo spoedig mogelijk na de weigering tot medewerking van de verhuurder te starten, in ieder geval vóór de overdracht van de onderneming. Als u de nieuwe eigenaar het pand alvast laat gebruiken terwijl de verhuurder daarmee niet instemt, kan er sprake van zijn dat u wanpresteert onder uw huurcontract. De verhuurder kan u hiervoor aanspreken en zelfs de huurovereenkomst laten ontbinden.
Wij staan bij indeplaatsstellingen zowel vertrekkende als beoogd nieuwe huurders als verhuurders bij. Wij zijn u graag van dienst met advies, ook tijdens onderhandelingen met de vertrekkende en/of beoogde nieuwe huurder of de verhuurder over contractovername. Neem nu contact met ons op.
